Nghị quyết 201/2025/QH15: Cơ Hội Sở Hữu Nhà Ở Xã Hội & Điều Kiện Mua NOXH Mới Nhất

Giấc mơ "an cư lạc nghiệp" luôn là khát khao chính đáng của mọi người dân Việt Nam. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn như Hà Nội, nơi giá bất động sản (BĐS) liên tục tăng cao, việc sở hữu một căn nhà trở thành thách thức không nhỏ đối với đại đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội khóa XV, được ban hành vào ngày 29/5/2025, về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), đã thổi một luồng gió mới, mở ra cánh cửa rộng lớn cho hàng triệu người dân hiện thực hóa giấc mơ này.

Văn bản pháp lý đột phá này là thành quả của những nỗ lực chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, đặc biệt là sau các hội nghị quan trọng nhằm tháo gỡ điểm nghẽn. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích những nỗ lực tổng thể của Nhà nước, tóm tắt những nội dung cốt lõi của Nghị quyết 201/2025/QH15 và những chỉ đạo quan trọng tại hội nghị triển khai, đồng thời đánh giá tác động sâu rộng của Nghị quyết này đến thị trường chung cư Hà Nội.

1. Nỗ Lực Quyết Liệt và Kết Quả Ban Đầu Trong Phát Triển Nhà Ở Xã Hội

Chính sách nhà ở xã hội luôn là một trong những trụ cột quan trọng của an sinh xã hội, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với quyền có chỗ ở và tiếp cận nhà ở công bằng cho mọi đối tượng, đặc biệt là những người yếu thế. Trong những năm gần đây, công tác chỉ đạo điều hành về NƠXH đã được tiến hành một cách bài bản và quyết liệt. 

1.1. Khung khổ pháp lý và mục tiêu rõ ràng

Để hiện thực hóa mục tiêu "an cư", Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã liên tục ban hành và triển khai nhiều văn bản chỉ đạo quan trọng:

• Chỉ đạo điều hành tập trung: Chính phủ đã ban hành 22 nghị quyết, Thủ tướng Chính phủ ban hành 12 chỉ thị, quyết định, công điện. Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì nhiều hội nghị trực tiếp kết hợp trực tuyến toàn quốc với các địa phương và doanh nghiệp, đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NƠXH.
• Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH: Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg, phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Mục tiêu đầy tham vọng nhưng cấp thiết này đặt ra chỉ tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn NƠXH vào năm 2030, và phấn đấu hoàn thành 100.000 căn vào năm 2025.

1.2. Những chuyển biến tích cực và con số ấn tượng

Dưới sự chỉ đạo sát sao, công tác triển khai NƠXH đã đạt được những kết quả đáng khích lệ:

• Quỹ đất sẵn sàng: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trên cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với tổng quy mô lên đến 9.737 ha đất dành cho NƠXH. Hầu hết các địa phương đã chủ động dành đủ quỹ đất tại những vị trí thuận lợi, xóa bỏ những lo ngại về khan hiếm đất cho NƠXH.
• Dự án được đẩy mạnh: Tính đến thời điểm hiện tại, cả nước đã có 679 dự án NƠXH được triển khai với tổng quy mô 623.051 căn. Trong số này, 108 dự án đã hoàn thành, cung cấp 73.075 căn, và 571 dự án đang được tích cực triển khai, với quy mô 550.000 căn.
• Tốc độ trong 5 tháng đầu năm 2025: Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2025, đã có thêm 22.649 căn hộ NƠXH được hoàn thành, và 21 dự án mới đã được khởi công với quy mô 20.428 căn. Những con số này thể hiện sự chuyển động mạnh mẽ và quyết tâm cao độ của các cấp, các ngành trong việc đạt được mục tiêu đề ra.

1.3. Tầm nhìn và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ

Tại hội nghị ngày 02/06/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính một lần nữa khẳng định tầm quan trọng của chính sách NƠXH: "Đảng, Nhà nước ta có chính sách xã hội và chính sách an sinh xã hội về nhà ở. Theo đó, bảo đảm quyền có chỗ ở, quyền tiếp cận bình đẳng về nhà ở cho người dân và quan tâm cho những người yếu thế."

Thủ tướng cũng đã làm rõ về đối tượng thụ hưởng NƠXH, bác bỏ những quan niệm hạn hẹp. Ông nhấn mạnh rằng chính sách NƠXH không chỉ dành cho công nhân khu công nghiệp mà còn bao gồm người nghèo, người khó khăn, người mới ra trường, giáo viên cắm bản, bộ đội biên phòng nơi biên giới, tức là những người thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở nói chung.

Đặc biệt, Thủ tướng chỉ đạo rõ ràng về chất lượng NƠXH: "Nhà ở xã hội không phải nằm ở nơi "khỉ ho cò gáy", đất "đầu thừa đuôi thẹo" mà phải đầy đủ hạ tầng giao thông, điện, nước, viễn thông, xã hội, y tế, văn hóa, giáo dục." Điều này khẳng định NƠXH phải là những không gian sống tiện nghi, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân, chứ không chỉ đơn thuần là nơi trú ngụ.

Mặc dù có những kết quả đáng khích lệ, Thủ tướng cũng thẳng thắn thừa nhận rằng việc triển khai dự án NƠXH vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, mà trọng tâm chính là thể chế và thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài. Chính từ nhận định này, một hội nghị toàn quốc đã được tổ chức vào ngày 6/3/2025 để tháo gỡ vướng mắc, và đó là tiền đề để Quốc hội ban hành Nghị quyết đột phá.

2. Nghị quyết 201/2025/QH15: "Chìa Khóa Vàng" Tháo Gỡ Điểm Nghẽn Thể Chế

Để giải quyết triệt để những vướng mắc về thể chế và thủ tục hành chính, các cơ quan chức năng đã chủ động đề xuất 6 cơ chế, chính sách đặc thù lên Bộ Chính trị và Quốc hội. Và chỉ sau một thời gian ngắn, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội đã được ban hành vào ngày 29/5/2025 ngay tại đợt 1, kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XV. Đây là một sự kiện mang tính bước ngoặt, thể hiện quyết tâm cao độ của Nhà nước trong việc hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn NƠXH. Ngay lập tức, Chính phủ đã ban hành Chương trình hành động để cụ thể hóa và triển khai Nghị quyết.

NOXH FLC Green Tower Đại Mỗ

2.1. Những cơ chế, chính sách đặc thù mang tính đột phá

Nghị quyết 201/2025/QH15 được đánh giá là mang nhiều cơ chế, chính sách có tính đột phá, hứa hẹn thay đổi cục diện phát triển NƠXH:

• Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia: Đây là cơ chế tài chính quan trọng, tạo ra một nguồn vốn ổn định, bền vững và minh bạch để tài trợ cho các dự án NƠXH, giảm bớt áp lực cho ngân sách nhà nước và thu hút nguồn lực xã hội.
• Mở rộng đối tượng được thuê NƠXH: Một điểm mới đáng chú ý là Nghị quyết mở rộng đối tượng được thuê NƠXH bao gồm cả doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội. Họ có thể thuê NƠXH để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động của mình, bao gồm cả công nhân và người lao động là người nước ngoài. Điều này không chỉ giúp người lao động yên tâm công tác mà còn là một chính sách thu hút nhân tài hiệu quả cho các đơn vị.
• Cải cách hành chính "thần tốc": Đây là nội dung được mong chờ nhất, trực tiếp giải quyết "điểm nghẽn" lớn nhất hiện nay. Nghị quyết 201/2025/QH15 đã đưa ra nhiều giải pháp cắt giảm thủ tục hành chính một cách ngoạn mục:
  • Giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu: Đẩy nhanh quá trình lựa chọn nhà đầu tư.
  • Không yêu cầu lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết: Đơn giản hóa quy trình quy hoạch.
  • Bỏ các thủ tục về thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định giá: Giảm đáng kể thời gian phê duyệt dự án.
  • Miễn giấy phép xây dựng: Đây là một chính sách mang tính đột phá, thể hiện sự tin tưởng vào chủ đầu tư và quyết tâm tối đa hóa tốc độ triển khai.
  • Thực hiện lồng ghép một số thủ tục hành chính: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng hợp các cải cách này sẽ giúp cắt giảm được ít nhất 350 ngày trong toàn bộ quy trình đầu tư, xây dựng dự án NƠXH.
• Linh hoạt điều kiện hưởng chính sách: Nghị quyết bổ sung và giao UBND cấp tỉnh quy định điều kiện để được hưởng chính sách về NƠXH đối với các đối tượng chịu tác động bởi việc tổ chức, sắp xếp lại đơn vị hành chính. Điều này đảm bảo tính linh hoạt, phù hợp với đặc thù từng địa phương và tình hình thực tế.

2.2. Chỉ đạo triển khai tại hội nghị ngày 02/06/2025

Tại hội nghị ngày 02/06/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo rất rõ ràng về việc triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15: "Nghị quyết của Quốc hội được ban hành có nhiều cơ chế, chính sách có tính đột phá... Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cụ thể hóa được các cơ chế, chính sách đặc thù này thì tiếp tục cần phải có sự thống nhất chỉ đạo, lãnh đạo của cấp ủy, người đứng đầu các bộ, ngành, địa phương."

Thủ tướng yêu cầu các đại biểu thảo luận, thống nhất ngay các nhiệm vụ, giải pháp để triển khai Nghị quyết mà không để chậm trễ. Đồng thời, cần rà soát, kiểm đếm lại việc thực hiện những nhiệm vụ đã giao, đánh giá những việc làm tốt, việc chưa làm tốt, kết quả phát triển NƠXH trong 5 tháng đầu năm 2025 và các nhiệm vụ tiếp theo từ nay đến cuối năm 2025. Sự cấp bách trong chỉ đạo của Thủ tướng cho thấy Chính phủ đặt quyết tâm rất cao vào việc đưa Nghị quyết đi vào cuộc sống một cách nhanh chóng và hiệu quả.

3. Tác Động Của Nghị quyết 201/2025/QH15 Đến Giá Chung Cư Hà Nội

Việc ban hành và triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 với những cơ chế đột phá được dự báo sẽ có những tác động sâu rộng và tích cực đến thị trường chung cư Hà Nội, vốn đang được xem là một trong những thị trường sôi động và đắt đỏ nhất cả nước.

Chung Cư Cao Cấp The Charm An Hưng Hà Đông - Giá 7X triệu/m2

3.1. Giảm Áp Lực Lên Phân Khúc Chung Cư Bình Dân và Trung Cấp

Hiện tại, nhiều người dân có thu nhập trung bình và thấp ở Hà Nội buộc phải tìm kiếm nhà ở trong phân khúc chung cư thương mại bình dân hoặc trung cấp, do nguồn cung NƠXH còn hạn chế. Điều này tạo ra áp lực cầu lớn, đẩy giá phân khúc này lên cao, thậm chí vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Khi Nghị quyết 201/2025/QH15 đi vào cuộc sống, nguồn cung NƠXH sẽ tăng mạnh với mức giá ưu đãi, giúp một bộ phận lớn người mua tiềm năng chuyển hướng:

• Hạ nhiệt giá: Nhu cầu ở thực của nhóm thu nhập thấp và trung bình sẽ được NƠXH đáp ứng, làm giảm đáng kể áp lực "cầu ảo" hoặc nhu cầu mua sắm đầu cơ vào phân khúc chung cư thương mại giá rẻ. Điều này có thể giúp hạ nhiệt hoặc kìm hãm đà tăng giá của chung cư bình dân, và một phần chung cư trung cấp.
• Phân hóa thị trường: Thị trường sẽ phân hóa rõ nét hơn giữa NƠXH phục vụ nhu cầu ở thực của người dân thu nhập thấp, và nhà ở thương mại phục vụ các phân khúc khách hàng có khả năng chi trả cao hơn hoặc nhu cầu đầu tư.

3.2. Điều Chỉnh Kỳ Vọng Giá trên Thị Trường

Việc Chính phủ quyết tâm phát triển NƠXH và những chính sách đột phá của Nghị quyết 201/2025/QH15 sẽ gửi đi một thông điệp mạnh mẽ đến toàn bộ thị trường BĐS: Nhà ở không chỉ là hàng hóa đầu tư mà còn là an sinh xã hội. Điều này có thể khiến các nhà đầu tư và người mua có kỳ vọng hợp lý hơn về biên độ tăng giá của chung cư nói chung. Nếu NƠXH được triển khai mạnh mẽ và minh bạch, việc "lướt sóng" hay đầu cơ chung cư có thể trở nên kém hấp dẫn hơn do nguồn cung NƠXH dồi dào, ổn định giá ở phân khúc cơ bản, và các rủi ro liên quan đến chính sách quản lý.

3.3. Thúc Đẩy Phát Triển Hạ Tầng và Đô Thị Vệ Tinh

Để có đủ quỹ đất cho các dự án NƠXH quy mô lớn, các dự án sẽ có xu hướng được triển khai tại các khu vực ven đô hoặc các đô thị vệ tinh của Hà Nội. Điều này sẽ kéo theo sự đầu tư và phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, xã hội tại các khu vực này, biến chúng thành những lựa chọn hấp dẫn hơn cho người dân:

• Mở rộng không gian đô thị: Giúp giảm tải áp lực dân số cho khu vực trung tâm, thúc đẩy quá trình đô thị hóa theo hướng bền vững, đa trung tâm.
• Tạo ra các cực tăng trưởng mới: Các khu vực có NƠXH sẽ hình thành các khu dân cư đông đúc, kéo theo sự phát triển của dịch vụ, thương mại, y tế, giáo dục, tạo ra các "cực" tăng trưởng mới, hấp dẫn cho Hà Nội và các tỉnh lân cận.

3.4. Cơ Hội và Thách Thức Cho Các Nhà Phát Triển BĐS

Đối với các nhà phát triển BĐS, Nghị quyết 201/2025/QH15 vừa là thách thức, vừa là cơ hội:

• Thách thức: Các doanh nghiệp vốn chỉ tập trung vào phân khúc chung cư thương mại bình dân, trung cấp có thể phải đối mặt với sự cạnh tranh lớn hơn từ NƠXH. Họ sẽ cần tái cơ cấu sản phẩm, dịch vụ và chiến lược giá để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.
• Cơ hội: Đây là cơ hội lớn để các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực NƠXH, không chỉ thực hiện trách nhiệm xã hội mà còn đa dạng hóa danh mục đầu tư. Với những ưu đãi, hỗ trợ từ Chính phủ và việc cắt giảm thủ tục hành chính, đầu tư vào NƠXH sẽ trở nên hấp dẫn và khả thi hơn rất nhiều. Việc chuyển dịch hoặc kết hợp phát triển cả NƠXH và nhà ở thương mại sẽ là một xu hướng tất yếu.

3.5. Dự Báo Biến Động Giá Chung Cư Hà Nội

Trong ngắn hạn (6-12 tháng tới): Ngay sau khi Nghị quyết được ban hành và triển khai mạnh mẽ Chương trình hành động, tâm lý thị trường sẽ bắt đầu thay đổi.

• Phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang: Ít bị ảnh hưởng trực tiếp, vì đối tượng khách hàng và mục đích mua của phân khúc này khác biệt.
• Phân khúc chung cư trung cấp và bình dân: Có thể chứng kiến sự ổn định giá hoặc thậm chí là điều chỉnh nhẹ ở một số khu vực. Áp lực tăng giá sẽ giảm bớt đáng kể do kỳ vọng về nguồn cung NƠXH dồi dào trong tương lai. Các dự án chung cư thương mại có giá hợp lý, vị trí tốt và tiện ích đầy đủ vẫn sẽ giữ được sức hút.

Trong dài hạn (2-5 năm tới): Khi nguồn cung NƠXH thực sự dồi dào, các chính sách đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, giá chung cư bình dân và trung cấp tại Hà Nội nhiều khả năng sẽ có xu hướng ổn định hơn, tránh được những đợt tăng nóng bất thường. Thị trường sẽ trở nên lành mạnh và bền vững hơn, phản ánh đúng giá trị thực của BĐS thay vì giá trị đầu cơ. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lựa chọn hơn, và khả năng tiếp cận nhà ở sẽ được cải thiện đáng kể.

Nghị quyết 201/2025/QH15 là một bước ngoặt lịch sử trong chính sách phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam. Với những cơ chế đột phá về tài chính (Quỹ nhà ở quốc gia), cải cách hành chính (cắt giảm 350 ngày thủ tục, miễn giấy phép xây dựng), và mở rộng đối tượng thụ hưởng, Nghị quyết này hứa hẹn sẽ giải quyết triệt để các điểm nghẽn, tạo động lực mạnh mẽ để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn NƠXH.

Chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ tại hội nghị triển khai Nghị quyết cũng cho thấy quyết tâm đưa các chính sách này đi vào cuộc sống một cách nhanh chóng, hiệu quả. Đối với thị trường chung cư Hà Nội, tác động sẽ là một sự điều chỉnh tích cực, giúp hạ nhiệt phân khúc bình dân và trung cấp, ổn định mặt bằng giá, và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Giấc mơ an cư của hàng triệu người dân Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội, đang trở nên gần hơn bao giờ hết, và Nghị quyết 201/2025/QH15 chính là chìa khóa mở ra cánh cửa đó.